Algemeen
Het grondbeleid is een belangrijk middel om bepaalde doelstellingen van de programma’s te kunnen realiseren. Dit kunnen financiële doelstellingen betreffen, doch ook het verwerven of vervreemden van grondposities kunnen een bijdrage leveren aan programma's.
Er kan worden gekozen tussen een passieve en een actieve opstelling. Bij actief beleid wordt geprobeerd de (strategische) eigendom van gronden te verwerven om vervolgens zelf tot realisering van plannen te komen (al dan niet in samenwerking met particuliere partijen).
Bij passief beleid onderneemt een gemeente zelf geen actie maar wacht particuliere initiatieven af, waarbij de gemeente via haar publieke instrumenten, bijvoorbeeld met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met als onderdeel ervan de grondexploitatiewet, een sturende rol vervult bij de ontwikkeling door derden.
Nota Grondbeleid Uithoorn
Op 30 april 2015 heeft de raad de nota Grondbeleid Uithoorn vastgesteld. In de nota Grondbeleid zijn de beleidskaders vastgelegd van het gemeentelijk grond- en grondprijsbeleid.
De voornaamste beleidskeuze in de nota betreft een keuze tussen actief of passief/faciliterend grondbeleid. In 2009 was bepaald om deze keuze per situatie af te wegen. Daarom werd in de nota Grondbeleid gesproken van een strategisch grondbeleid. Door de economische crisis en de trend van organische ontwikkeling (zoals in de vorm van uitnodigingsplanologie) ligt het nu meer voor de hand om een passief grondbeleid te voeren, tenzij de situatie vraagt om een actieve grondpolitiek. In het geval afgeweken wordt van het uitgangspunt om een passieve grondpolitiek te voeren wordt een separaat besluit genomen. In de nota Grondbeleid staat aan welke voorwaarden een dergelijk voorstel moet voldoen.
Deze beleidskeuze bevindt zich in hoofdstuk 2 van deel A van de nota Grondbeleid. In de overige hoofdstukken wordt besproken:
- Welke beleidsinstrumenten de gemeente zal inzetten om haar beleidsdoelstellingen te bereiken verdeeld over passief en actief grondbeleid (hoofdstuk 3 en 4).
- De rolverdeling tussen ons college van burgemeester en wethouders en uw raad op dit specifieke beleidsterrein (hoofdstuk 5).
- Het gemeentelijk grondprijsbeleid (hoofdstuk 6).
- De financiële beleidskeuzes bij het voeren van een actieve grondpolitiek (hoofdstuk 7).
- De plek van het grondbeleid binnen de planning- en controlcyclus (hoofdstuk 8).
Voor het overige wordt verwezen naar de beleidskeuzes in deel A en de toelichting in deel B van de nota Grondbeleid Uithoorn.
Wettelijk kader
Het wettelijk kader voor het grondbeleid wordt onder meer bepaald door de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), het burgerlijk wetboek (BW), Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Onteigeningswet (Ow). In hoofdstuk 6 Wro (‘grondexploitatiewet’) is het verplichte kostenverhaal door de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen geregeld. In beginsel is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen waarin het kostenverhaal is geregeld, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is.
Het kostenverhaal is anderszins verzekerd indien de gemeente over het kostenverhaal privaatrechtelijk met de initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling afspraken heeft gemaakt. Dit kan door een zogeheten anterieure overeenkomst met een initiatiefnemer te sluiten. Voor een dergelijke overeenkomst geldt in principe contractsvrijheid, dat wil zeggen dat partijen vrij zijn om de afspraken te maken die zij willen. Dit wordt slechts begrensd door het bepaalde in het BW en (voor de overheid) de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (ABBB).
Doordat het in een anterieure overeenkomst mogelijk is om maatwerk te leveren, zonder bepaalde beperkingen van de Wro en Bro, geeft de gemeente, zoals vastgelegd in de nota Grondbeleid, de voorkeur aan het sluiten van anterieure overeenkomsten om de gemeentelijke kosten te verhalen. De vaststelling van een exploitatieplan ziet zij daarbij als een stok achter de deur.
Huidig grondbezit
De gemeente is eigenaar van veel gronden binnen Uithoorn. Het overgrote deel daarvan is bestemd voor en wordt gebruikt als openbare ruimte. De gemeente heeft echter ook gronden in eigendom, die zijn bedoeld voor het ontwikkelen en realiseren van een goed volkshuisvestingsbeleid (bijvoorbeeld gemeentelijke woningbouw Legmeer-West), ruimtelijk-, economisch-, natuur- (bijvoorbeeld de aanleg van de eco-zone in Legmeer-West), milieu- en verkeersbeleid (bijvoorbeeld omlegging N201, aanleg vrije busbaan). Als uitgangspunt geldt daarbij dat dit gebeurt binnen de door de gemeente en hogere overheden te stellen wettelijke en/of beleidskaders en dat de grondexploitaties van deze ontwikkelingen gericht zijn op een tenminste sluitend resultaat. De keuze voor een bepaalde grondpolitiek (actief of passief) en de inzet van het instrumentarium (minnelijke verwerving, Wvg, onteigening, bouwclaim, anterieure overeenkomst, exploitatieplan, etc.) maken hier deel van uit.
Dorpscentrum
Na de vaststelling van het Masterplan is de gemeente verder gegaan met de planvoorbereiding voor de uitvoering ervan. Dit heeft tot op heden geleid tot de vaststelling en herziening van het financiële kader voor de uitvoering van het Masterplan, een functioneel ontwerp voor het N196/Amstelplein/Oude Dorp. Tevens zijn met Van Wijnen Projectontwikkeling B.V. (anterieure) overeenkomsten gesloten ten aanzien van de ontwikkeling en realisatie van de Waterlijn en het Cultuurcluster en is het bestemmingsplan voor de Vinckebuurt onherroepelijk vastgesteld. Deze projecten zijn reeds gestart met de uitvoeringsfase.
Op 24 april 2014 is door de raad de herziene grondexploitatie Dorpscentrum vastgesteld.
Bouwgrondexploitatie (BGE)
Door de opzet van de verschillende grondexploitaties is een goede controle op en bijsturing van de exploitaties mogelijk. Zo is er bij de belangrijkste gemeentelijke BGE, die voor de ontwikkelingslocatie Legmeer-West, voor gekozen om te werken met deelbegrotingen.
In de huidige grondexploitaties wordt gerekend met de volgende parameters:
- Rente 4,5%
- Inflatie 2,5%
- Opbrengstenstijging 0,0%
Met deze parameters wordt voldaan aan het voorzichtigheidsbeginsel. Met name de parameter voor toekomstige opbrengstenstijging past geheel in de huidige economische tijd.
Voor projecten met een negatief resultaat wordt een voorziening gevormd. Op basis van de actuele prognose is een voorziening gevormd voor een bedrag van € 13,4 mln. (peildatum 1-1-2015). De voorziening wordt gevormd op contante waarde (waarde van nu). Dit betekent dat de voorziening jaarlijks op peil gebracht moet worden om te groeien naar de eindwaarde. In de begroting 2016 is rekening gehouden met een toevoeging van € 0,56 mln. Overigens wordt deze voorziening bij de verantwoording op de balans in mindering gebracht op de boekwaarde van de BGE’s. Met inachtneming van de reeds gevormde voorziening wordt een positief resultaat verwacht van € 0,34 mln. over alle projecten.
Voorts kan op basis van de halfjaarlijkse rapportage van de actualisatie van de BGE besluitvorming plaatsvinden over eventuele (tussentijdse) winstnemingen dan wel van de besluiten tot het treffen van voorzieningen. Een vast onderdeel van deze rapportages vormen de opgestelde risicoanalyses/exploitatieramingen voor de nog niet in exploitatie genomen bouwgrondcomplexen. De meest recente actualisatie van de BGE (prijspeildatum 1 januari 2015) is op 30 april 2015 vastgesteld.
Nu de grondexploitaties niet meer automatisch winstgevende of budgettair neutrale resultaten laten zien, wordt de noodzaak groter om niet alleen bij de halfjaarlijkse actualisatie maar ook tussentijds vaker de vinger aan de pols te houden. De voortgang van complexe en risicovolle projecten zullen daarom regelmatiger in het college van burgemeester en wethouders worden besproken en indien daar aanleiding voor is, zal de raad onmiddellijk worden geïnformeerd.
Voorts is in de gemeentelijke organisatie de samenwerking tussen het grondbedrijf, financiën en de concerncontroller verstevigd. Hierdoor kunnen de financiële effecten en risico’s van bijvoorbeeld nieuwe wet- en regelgeving eerder worden herkend en verwerkt.
Risico’s grondexploitaties versus weerstandsvermogen
Hoewel het uitgangspunt bij de gemeentelijke BGE’s een tenminste sluitend resultaat is, dient voor de algemene en exploitatie-specifieke risico’s een afdoende financiële buffer aanwezig te zijn. Het managen van deze (financiële) risico’s is uiteraard een continu punt van aandacht. Het risicomanagement, ook voor wat betreft de BGE, is verankerd in de gemeentelijke organisatie. Op basis hiervan zal in het kader van de Planning & Controlcyclus (P&C-cyclus) en gelijktijdig met de presentatie van de halfjaarlijkse actualisaties, maar ook in het kader van nieuwe grondexploitaties, gerapporteerd worden over de risico’s en de consequenties hiervan voor het weerstandsvermogen.
Bij de vaststelling van de jaarlijkse actualisatie BGE is de raad op 30 april 2015 geïnformeerd over het geactualiseerde risicoprofiel. Op basis van dit profiel en rekening houdend met de door de raad bepaalde kwalificatie van de weerstandscapaciteit zal de minimaal noodzakelijke omvang van de Algemene risicoreserve dit risicoprofiel moeten kunnen afdekken. Ook voor 2016 zal deze systematiek worden gehanteerd.